Na última semana, o risco de desabamento de um edifício em Manhattan levou à evacuação da área e ao fechamento temporário do Consulado-Geral do Brasil em Nova York.
O prédio era a antiga sede da Pfizer, hoje em processo de conversão para uso residencial.
Para além da gravidade do episódio, um detalhe chamou atenção: por trás da obra estava a Metro Loft, uma das empresas mais experientes do mundo em transformar escritórios obsoletos em moradia.
A associação entre conversão de escritórios e pandemia é quase automática. Com o avanço do trabalho híbrido e o aumento da vacância, o mercado passou a tratar o “office to residential” como uma resposta recente a um problema novo.
Mas o caso da Metro Loft mostra outra coisa. A empresa opera essa tese desde os anos 1990, atravessou diferentes ciclos imobiliários e construiu uma capacidade de execução que hoje atrai capital institucional.
O que ganhou escala nos últimos anos não foi a ideia de converter, mas o volume de recursos disposto a financiar quem já sabia fazê-lo.
A oportunidade não está apenas em adquirir um prédio comercial descontado, mas em compreender quais ativos podem ser convertidos, em que condições econômicas e com qual operador.
Em uma tese marcada por restrições físicas, risco regulatório e alta complexidade de obra, o edifício é apenas uma parte da equação. A competência de execução pode ser o ativo mais escasso.
Quem é a Metro Loft
A Metro Loft foi fundada por Nathan Berman em 1997, em um momento em que Lower Manhattan ainda carregava os efeitos da crise dos escritórios do início daquela década.
Enquanto grande parte do mercado enxergava edifícios corporativos antigos como ativos deteriorados, Berman percebeu que muitos deles haviam perdido valor como escritórios, mas preservavam localização, estrutura e atributos arquitetônicos difíceis de reproduzir em uma nova construção.
A tese começou a tomar forma com a aquisição e conversão de edifícios como o 17 John Street. Ao longo dos anos, a empresa ampliou seu portfólio e acumulou mais de 3,5 milhões de pés quadrados convertidos, passando de projetos relativamente pequenos para empreendimentos com mais de mil unidades.
O ponto mais importante não é o número de prédios entregues, mas a natureza do conhecimento acumulado.
Converter um edifício corporativo em residencial envolve resolver problemas de iluminação, ventilação, circulação, hidráulica, estrutura, zoneamento e eficiência de planta.
Em projetos dessa escala, experiência reduz risco, antecipa custos e melhora a qualidade do underwriting. É por isso que a Metro Loft deixou de ser apenas uma incorporadora especializada e passou a funcionar como parceira operacional de grandes investidores.
O que impulsionou a tese em Nova York
A conversão de escritórios em residências não começou com o home office. Nova York já havia enfrentado um problema semelhante nos anos 1990, quando a perda de empregos e a redução da demanda corporativa elevaram a vacância em Lower Manhattan.
Muitos edifícios haviam sido construídos para empresas e instituições financeiras que já não ocupavam aqueles espaços, e o valor dos ativos caiu de forma relevante.
A resposta pública foi decisiva. O programa 421-g, criado em meados dos anos 1990, ofereceu incentivos fiscais para a transformação de escritórios em moradia no distrito financeiro.
Entre 1995 e 2006, o programa ajudou a converter 98 edifícios e criar 12.865 unidades residenciais. O resultado foi mais do que uma política habitacional: ele alterou a vocação de parte de Lower Manhattan e demonstrou que o reuso adaptativo poderia ser economicamente viável em escala.
A pandemia ampliou essa lógica ao enfraquecer a demanda por escritórios em várias regiões da cidade.
Ao mesmo tempo, Nova York continuou enfrentando escassez de moradia e custos elevados de construção. A combinação de vacância comercial, demanda residencial e incentivos regulatórios trouxe a tese de volta ao centro do mercado.
O City of Yes e o abatimento fiscal 467-m ampliaram a elegibilidade de edifícios e melhoraram a economia de determinados projetos.
Portanto, a oportunidade não nasce apenas da obsolescência física. Ela depende da convergência entre estresse no mercado de escritórios, demanda residencial, preço de aquisição e ambiente regulatório.
A conversão funciona quando esses vetores se alinham.
Como fazer a conta fechar: restrições físicas versus preço
A primeira análise de uma conversão costuma se concentrar na viabilidade física.
Nem todo edifício corporativo pode se tornar um bom produto residencial. Plantas muito profundas dificultam o acesso de luz natural, núcleos centrais podem reduzir a eficiência das unidades e certas estruturas exigem intervenções excessivamente caras.
Nathan Berman costuma resumir essas restrições em dois fatores principais: luz e ar. Apartamentos precisam de janelas, ventilação e condições adequadas de habitabilidade.
Em alguns edifícios, a distância entre a fachada e o núcleo inviabiliza a criação de unidades eficientes. Em outros, soluções como pátios internos ou poços de luz podem resolver o problema, mas aumentam o custo da obra.
Superada a limitação física, a decisão passa a ser econômica. A Metro Loft avalia o projeto pelo custo total por pé quadrado, combinando aquisição e conversão.
Um prédio adquirido por cerca de US$ 450 por pé quadrado e convertido por aproximadamente US$ 375 por pé quadrado chegaria a um custo total de US$ 825. Uma nova construção equivalente no mesmo endereço poderia custar cerca de US$ 1.300 por pé quadrado.
Nesse cenário, a conversão representaria algo próximo de 60% do custo de reposição.
Essa diferença é o coração da tese. O investidor não está apenas comprando um prédio antigo; está adquirindo estrutura, fachada, localização e volume construído por um preço inferior ao necessário para reproduzir o ativo.
A oportunidade surge quando o edifício comercial perde valor suficiente para que aquisição e obra fiquem abaixo do custo de uma torre nova.
Isso também explica por que a conversão é anticíclica.
Ela se torna mais atraente quando o mercado de escritórios piora. Sem desconto na compra, a conta raramente fecha.
O investidor precisa, portanto, evitar uma leitura simplista segundo a qual qualquer prédio vazio pode ser convertido.
A vacância é condição necessária, mas não suficiente. O preço de entrada, a eficiência de planta, o custo da obra e a receita residencial precisam convergir.
Por que o capital institucional está entrando agora
Durante muito tempo, a conversão de escritórios foi conduzida por operadores locais, com capital mais limitado e projetos de escala intermediária. O que mudou nos últimos anos foi a entrada de investidores institucionais e o aumento do tamanho das operações.
A Metro Loft passou a trabalhar com grupos como Silverstein Properties, Apollo, MSD Capital, Rockwood Capital e Madison Realty Capital.
A plataforma SilverLoft, por exemplo, foi estruturada para mapear centenas de edifícios e desenvolver milhares de unidades ao longo de uma década. O projeto da antiga sede da Pfizer recebeu um financiamento de construção de cerca de US$ 700 milhões, um valor que mostra como a tese deixou de ser periférica.
O interesse institucional decorre de três fatores.
O primeiro é escala. O estoque de escritórios obsoletos aumentou e criou uma base maior de oportunidades.
O segundo é previsibilidade regulatória, com programas de incentivo e flexibilização de uso.
O terceiro é a presença de operadores com histórico suficiente para reduzir o risco de execução.
O ponto mais interessante está na estrutura de capital. Na conversão do antigo edifício da Pfizer, a Metro Loft entra com posição minoritária e conhecimento operacional, enquanto outros investidores aportam o ativo e o financiamento.
Isso mostra que, em projetos complexos, o operador pode capturar valor sem controlar a maior parte do capital. Sua contribuição está em transformar um imóvel inviável como escritório em um ativo residencial financiável.
Para o investidor, isso muda a lógica do underwriting. A análise não deve se limitar ao prédio e ao mercado. É preciso avaliar quantas conversões o time já executou, que tipos de problema enfrentou, como controla custo e prazo e qual alinhamento econômico existe entre operador e capital.
O que está sendo espelhado no Brasil
O Brasil ainda não possui a mesma escala de Nova York, mas parte da lógica já aparece em São Paulo. A cidade combina estoque relevante de edifícios antigos, regiões centrais com infraestrutura consolidada, escassez de terrenos em determinados bairros e mudanças na demanda por escritórios.
Nos últimos anos, projetos de retrofit ganharam visibilidade em áreas centrais e em eixos valorizados. Em alguns casos, antigos edifícios corporativos estão sendo transformados em residências de alto padrão; em outros, o reuso busca produtos compactos, locação flexível ou usos mistos.
O denominador comum é a tentativa de capturar o valor de uma estrutura existente em localizações onde construir do zero se tornou caro ou impraticável.
A semelhança com Nova York está na reprecificação entre usos.
Um prédio pode ser pouco competitivo como escritório e, ao mesmo tempo, possuir valor significativo como residencial, hotel, coliving ou produto híbrido. A diferença está na maturidade do ecossistema.
O mercado brasileiro ainda enfrenta maior incerteza regulatória, menor padronização de financiamento e pouca oferta de operadores especializados em conversões de grande porte.
Isso significa que a oportunidade local pode estar menos na reprodução literal do modelo americano e mais na formação de capacidade.
Quem dominar aquisição, aprovação, engenharia, produto e operação poderá criar uma vantagem relevante antes de a tese ganhar escala institucional no país.
A mensagem para quem aloca capital
O caso da Metro Loft não deve ser lido apenas como uma história de sucesso empresarial ou como uma defesa genérica do retrofit. A principal lição está na forma como uma competência de nicho se transforma em plataforma de investimento.
A empresa cresceu porque desenvolveu um método em um mercado que ainda não recebia atenção institucional. Quando a vacância aumentou, a regulação mudou e o capital começou a buscar exposição, ela já possuía quase trinta anos de experiência.
O prêmio foi capturado não por quem identificou a tendência mais tarde, mas por quem construiu capacidade antes de ela se tornar consenso.
No Brasil, o reuso adaptativo ainda está em fase de formação. Há oportunidades claras, mas também elevado risco de execução. O investidor precisa distinguir edifícios baratos de ativos realmente conversíveis e separar narrativas de retrofit de projetos com fundamentos econômicos.
A pergunta relevante, portanto, não é se a conversão de escritórios em residências vai crescer. Os sinais apontam que sim.
A questão é quem conseguirá fazer a conta fechar de forma recorrente, transformar restrições físicas em soluções de projeto e atrair capital para uma plataforma replicável.
É nesse ponto que o imóvel deixa de ser o centro da tese. O valor passa a estar na combinação entre preço, regulação, produto e execução.
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